Θεσσαλονίκη: Πώληση της αγοράς Μοδιάνο

Τι λέει το ΤΑΙΠΕΔ, ποια είναι η σημερινή κατάσταση στην αγορά και ποιες προκλήσεις θα αντιμετωπίσει ο επενδυτής.

Μέσα στο πρώτο δεκαπενθήμερο του Σεπτεμβρίου αναμένεται να ληφθούν οι αποφάσεις γύρω από το θέμα της αξιοποίησης - μέσω ηλεκτρονικής δημοπρασίας - της αγοράς Μοδιάνο στη Θεσσαλονίκη. Συγκεκριμένα, το ποσοστό του δημοσίου στην Αγορά δεν έχει ακόμη περιέλθει στο ΤΑΙΠΕΔ, παρά τις περί του αντιθέτου φήμες, σύμφωνα με αξιόπιστες πληροφορίες από κύκλους του Ταμείου.

«Η Αγορά δεν έχει ακόμη περιέλθει στο ΤΑΙΠΕΔ. Προς το παρόν, το θέμα εξετάζεται και συζητιέται από τους συμβούλους και η απόφαση αναμένεται να ληφθεί μέσα στο πρώτο δεκαπενθήμερο του Σεπτεμβρίου», δήλωσε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ στέλεχος του ΤΑΙΠΕΔ.

Το δημόσιο κατέχει περίπου το 43,6% της εν λόγω ιστορικής αγοράς, ποσοστό που μέχρι πρότινος ανήκε στην Κτηματική Εταιρεία του Δημοσίου (ΚΕΔ) και πλέον στη «διάδοχό» της, Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ). Το υπόλοιπο ποσοστό ανήκει σε 60 συνιδιοκτήτες, μεταξύ των οποίων και γνωστές επιχειρηματικές οικογένειες της Θεσσαλονίκης.

Το καθεστώς αυτό περιπλέκει το εγχείρημα αναβάθμισης και αξιοποίησης της αγοράς, καθώς η ιδιοκτησία της είναι εξ αδιαιρέτου και, άρα, υπέρ είτε της μίσθωσης είτε της πώλησής της θα πρέπει ν΄αποφασίσει αθροιστικά ποσοστό άνω του 50% των ιδιοκτητών.

Με απλά λόγια, ο ενδιαφερόμενος επενδυτής δεν αρκεί να εξασφαλίσει τη συναίνεση του δημοσίου (κατόχου του 43%) για τον επιχειρηματικό σχεδιασμό του σε ό,τι αφορά την Αγορά, αλλά θα πρέπει να «πείσει» και κάποιους από τους ιδιώτες ιδιοκτήτες, ώστε να συγκεντρώσει την απαιτούμενη πλειοψηφία.

Το ποσοστό του δημοσίου αναμένεται να διατεθεί στο πλαίσιο ηλεκτρονικής δημοπρασίας μέσω της ιστοσελίδας e-publicrealestate.gr, ενός νέου θεσμού που μπήκε πρόσφατα στην αφετηρία.

Το «Covent Garden» της Θεσσαλονίκης;

«Η αγορά Μοδιάνο έχει ιστορική σημασία για την πόλη της Θεσσαλονίκης, γιατί όταν χτίστηκε εξελίχθηκε στην κεντρική αγορά της. Στη συνέχεια βέβαια, η περιοχή άλλαξε, η αγορά έπεσε στο ναδίρ και σήμερα ουσιαστικά λίγα καταστήματα λειτουργούν, το μεγαλύτερο μέρος της παραμένει κενό» επισημαίνει στο ΑΠΕ - ΜΠΕ ο πρόεδρος του Κεντρικού Ισραηλιτικού Συμβουλίου (ΚΙΣ) και της Ισραηλιτικής Κοινότητας Θεσσαλονίκης Δαβίδ Σαλτιέλ.

Παράλληλα, υπενθυμίζει ότι τα κτίρια της αγοράς δεν έχουν επισκευαστεί επί δεκαετίες και παρουσιάζουν σημαντικά προβλήματα. «Ωστόσο, η αγορά αυτή θα μπορούσε να αξιοποιηθεί κατάλληλα, σε συνδυασμό και με τη λεγόμενη 'Νέα Αγορά', και να γίνει ένα 'Covent Garden' για τη Θεσσαλονίκη, π.χ., μέσω της ένταξής της σε κάποιο πρόγραμμα του ΕΣΠΑ» καταλήγει ο κ.Σαλτιέλ.

Μόνο 30-40 από τα 140 καταστήματα λειτουργούν. Ανοίκιαστα επί δεκαετία πολλά απ' τα υπόλοιπα

Εν αναμονή των εξελίξεων, η ιστορική αγορά του Μοδιάνο ακολουθεί πορεία διαρκούς πτώσης, όπως προκύπτει από στοιχεία που έθεσε στη διάθεση του ΑΠΕ - ΜΠΕ ο πρόεδρος του Συλλόγου Επαγγελματιών Ιστορικού Κέντρου Χρήστος Νικολόπουλος, γενικός γραμματέας του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης (ΕΕΘ).

Όπως λέει, από τα περίπου 140 μικρά καταστήματα της Αγοράς, που είναι κατασκευασμένα συμμετρικά σε τρεις διαδρόμους, μόλις και μετά βίας λειτουργούν σήμερα τα 30-40. Τα υπόλοιπα παραμένουν ανοίκιαστα όχι για μήνες, αλλά επί χρόνια.

«Τα καταστήματα στη Μοδιάνο ξεκίνησαν να κλείνουν το 1996-1997, με αποκορύφωμα το 2002-2003. Πολλά από αυτά είναι ανοίκιαστα από τότε. Η αγορά έχει αρχίσει να μοιάζει με πύργο φαντασμάτων και εκεί που κάποτε τη διέσχιζα και μιλούσα στους καταστηματάρχες με τα μικρά τους ονόματα, τώρα βλέπω μόνο άδεια μαγαζιά» υπογραμμίζει ο κ.Νικολόπουλος.

Πότε και πώς πέρασε στο δημόσιο η αγορά

Πότε ξεκίνησε η κατηφόρα; Κατά τον ίδιο, όταν το 43,6% της αγοράς Μοδιάνο πέρασε στην ΚΕΔ, στη δεκαετία του '90. «Τότε, γύρω στο 1990, κατασχέθηκε από την ΚΕΔ για οικονομικούς λόγους το 43%, περίπου, της Αγοράς, που κατείχε η Βικτώρια Μοδιάνο. Το υπόλοιπο ποσοστό έμεινε στους 60 ιδιοκτήτες. Αυτό το ιδιοκτησιακό καθεστώς δημιουργεί τα προβλήματα στην αγορά. Από τη μία υπάρχουν πολλοί ιδιώτες, που δεν μπορούν να συνεννοηθούν μεταξύ τους για να υλοποιηθεί ένα σχέδιο αναβάθμισης της αγοράς και από την άλλη έχεις το δημόσιο, που έχει αδιαφορήσει εντελώς για τη Μοδιάνο και δεν έχει κάνει καμία διαχείρισή της όλα αυτά χρόνια» υποστηρίζει ο κ.Νικολόπουλος.

Οι ιδιοκτήτες εισπράττουν ξεχωριστά τα ενοίκια!

Ενδεικτικό της ασυνεννοησίας που επικρατεί είναι το γεγονός ότι τα ενοίκια από τους μαγαζάτορες δεν εισπράττονται καν ενιαία! «Το ενοίκιο που αντιστοιχεί στο ποσοστό του δημοσίου βεβαιώνεται στην εφορία ανά τρίμηνο ή εξάμηνο και από εκεί και πέρα οι υπόλοιποι 60 ιδιοκτήτες ορίζουν έναν αντιπρόσωπό τους σε ομάδες των 10-15, ο οποίος πηγαίνει με ένα πληρεξούσιο στους καταστηματάρχες και εισπράττει το μίσθωμα που αντιστοιχεί στα δικά τους ποσοστά. Βέβαια, υπάρχουν και οι κακοπληρωτές καταστηματάρχες, οι οποίοι πληρώνουν το δημόσιο και μέρος των ιδιοκτητών, γιατί αν καταβάλλουν τα μισθώματα που αντιστοιχούν στο 51%, οι υπόλοιποι [ιδιοκτήτες] δεν μπορούν να τούς αποβάλλουν, ακόμη και αν δεν πληρωθούν» εξηγεί ο κ.Νικολόπουλος.

Πρόταση αξιοποίησης

Υπάρχει λύση για την αγορά; Σύμφωνα με τον κ.Νικολόπουλο ναι, αλλά αυτή δεν είναι ιδανικά η πώληση του 43% σε ιδιώτη. «Η πώληση δεν είναι ιδανική λύση, γιατί η αγορά είναι ένα διατηρητέο μνημείο (σ.σ. όχι μόνο ως προς το ακίνητο, αλλά και ως προς τη χρήση, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να συνεχίσει να λειτουργεί ως αγορά τροφίμων), προστατευόμενο από την UNESCO και θα πρέπει να αξιοποιηθεί από δημόσιο φορέα, ώστε να μην αλλοιωθεί ο χαρακτήρας του» επισημαίνει.

Το 2005-2006, το ΕΕΘ είχε καταθέσει όχι μία, αλλά δύο φορές, στην ΚΕΔ, πρόταση με την οποία ζητούσε να του παραχωρηθεί η διαχείριση της αγοράς, ώστε να την αξιοποιήσει, βελτιώνοντας ταυτόχρονα κοινόχρηστους χώρους και κτήρια, ώστε το κτηριακό συγκρότημα να αναδειχτεί.

Σύμφωνα με την πρόταση, το ΕΕΘ θα αξιοποιούσε ίδια κεφάλαια από τα αποθεματικά του, αλλά και πόρους από τα τέλη κοινόχρηστων εξόδων που καταβάλλουν οι καταστηματάρχες (20% επί του ενοικίου) για να αναβαθμίσει την αγορά, η οποία έτσι θα ανακτούσε τον εμπορικό της χαρακτήρα, θα κέρδιζε ξανά τους επιχειρηματίες που αποχώρησαν οριστικά και θα «ξανάνιωνε». «Ακόμη περιμένουμε την απάντηση της ΚΕΔ» λέει χαρακτηριστικά ο κ. Νικολόπουλος.

Πρόθεση αντίδρασης

Προσθέτει ότι, όταν οι όροι τής δημοπρασίας για το 43% της Μοδιάνο κοινοποιηθούν, τότε το ΕΕΘ θα συγκεκριμενοποιήσει τις επόμενες κινήσεις του ως προς το θέμα, εφόσον αυτοί δεν είναι ικανοποιητικοί.

«Εάν οι όροι δεν είναι ικανοποιητικοί, θα αντιδράσουμε, σε πρώτη φάση με επιστολές διαμαρτυρίας προς το ΤΑΙΠΕΔ και τα αρμόδια υπουργεία και στη συνέχεια, αν χρειαστεί, θα δούμε με τον νομικό μας σύμβουλο ποιες θα είναι οι επόμενες κινήσεις μας» συμπληρώνει.

Κατά τον κ. Νικολόπουλο, δεδομένου ότι η αγορά Μοδιάνο είναι μνημείο, ο όποιος διαγωνισμός γίνει θα πρέπει να εμπεριέχει, μεταξύ άλλων, αυστηρές δικλείδες ασφαλείας για τη σωστή αξιοποίησή του από τον ιδιώτη.

Πέραν της πρότασης του ΕΕΘ, πρν από λίγα χρόνια είχε εκδηλωθεί και από άλλη πλευρά ενδιαφέρον για την αξιοποίηση και μακροχρόνια μίσθωση της αγοράς, αλλά ούτε αυτή η κίνηση είχε τελεσφορήσει. Έτσι, εν αναμονή των εξελίξεων, η αγορά εξακολουθεί να ρημάζει, παρότι η αξία της ως ακινήτου παραμένει δυσθεώρητη.

Ποσοστό 1% ίσον 200.000 ευρώ;

Καταστηματάρχες εντός της στοάς σχολίαζαν τις φήμες που κυκλοφορούν στους διαδρόμους της, ότι δηλαδή ποσοστό 1% της αγοράς κοστολογήθηκε πρόσφατα ... 200.000 ευρώ, όταν υποψήφιος αγοραστής προσέγγισε έναν από τους ιδιοκτήτες, με στόχο να διερευνήσει το κόστος ενδεχόμενης επένδυσης.

»Ποιος ιδιώτης θα δώσει λοιπόν τα λεφτά που απαιτούνται για να αγοράσει το 43%, δεδομένου ότι μετά θα πρέπει να κάνει και εργασίες αναβάθμισης και συντήρησης στη στοά, με την ελπίδα ότι τα καταστήματά της κάποτε θα γεμίσουν, ώστε να εισπράξει;» διερωτάται κρεοπώλης, που διατηρεί - από το 1980 - ένα από τα ελάχιστα εναπομείναντα κρεοπωλεία εντός της Αγοράς Μοδιάνο, αλλά επιθυμεί να διατηρήσει την ανωνυμία του.

Εν κατακλείδι, παράγοντες όπως το περίπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς, η αντίσταση των ενοικίων στις προσπάθειες των καταστηματαρχών για τη μείωσή τους, η «πεσμένη» λόγω κρίσης κίνηση, αλλά και η απροθυμία των νεώτερων γενιών να διαδεχτούν τους γονείς τους στις εντός του Μοδιάνο οικογενειακές επιχειρήσεις, διαμορφώνουν τη σημερινή θλιβερή εικόνα στην Αγορά: κατεβασμένα ρολά, παλιές επιγραφές που γέρνουν υπό το βάρος του χρόνου και της έλλειψης συντήρησης, «ξεφλουδισμένες» προσόψεις και, κυρίως, ερημιά.

Πολύ λίγοι καταναλωτές περνούν πλέον από την κάποτε φημισμένη, αριστοκρατική κεντρική αγορά της Θεσσαλονίκης, που στα εγκαίνιά της έρεε άφθονη η σαμπάνια και προσφερόταν από την οικογένεια Μοδιάνο εκλεκτό χαβιάρι...